不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得ることを目的に、不動産に資金を投下することを言います。

不動産というのは、土地や、その土地の定着物(その土地に継続して付着し、そのままの状態で使用される性質のもの。建物や立木などが挙げられます)、または、これらの物権のことです。物権というのは、対象となっている物を直接的に支配する権利のことですね。

不動産=土地・建物というイメージが付きやすいせいか、不動産=固定資産と考えている方も多いかもしれませんが、決してそういうわけではないのです。

簡単に言えば、容易に移動することができず、なおかつ、財産として高い価値があるため、動産(不動産以外の物や財産のこと)とは異なった規制に服しているようです。

この不動産の定義は、国際私法(渉外的私法関係に適用する私法を指定する法規範)や大陸法系(西ヨーロッパ大陸で発展・採用された法系のこと)の民事法で用いられている概念ですが、日本法では、土地とその定着物と民法86条で定められています。

そして日本の民法370条では、土地の上にある建物は、土地とはまた別の不動産として扱われているため、例えば、土地を他社から購入しても、その土地の上にある建物の所有権は取得することはできませんし、土地に抵当権を付けたとしても、抵当権者は建物に対する抵当権は得ることができません。

また、本来の意味では不動産ではないものの、法律上・行政上で不動産に準ずる扱いを受けるものとして、船舶・航空機・鉱業権などが挙げられます。

このような不動産を用いて利益を取得するために資金をかける…つまり投資することを不動産投資と呼ぶわけですが、わかりやすい例を挙げると、投資した不動産を他者へ貸し付け、賃貸料などを収入として受取ったり、投資した金額以上の価格で売却することが不動産投資に該当します。アパート経営・マンション経営…という言葉をよく見聞きするかと思いますが、これらももちろん不動産投資です。

ちなみに、先ほど挙げた例のうち、投資した不動産を他者へ貸し付けて収入を得ることをインカムゲインと言い、もう1つの投資した金額以上の価格で売却することをキャピタルゲインと言います。

一般的に不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と呼ばれています。ミドルリスク・ミドルリターンというのは、投下した資金が自分の元へ還ってこない…つまり元が取れない可能性が少々あり、逆に、見返りも期待できる可能性も少々ある…という意味です。

預金などと比較すると、お金を増やすことができる一方で、損失が発生してしまう可能性も多少はある…といった投資対象となっているものに使用され、不動産投資以外では金投資・外貨預金・上場リートなどがミドルリスク・ミドルリターンの商品に該当します。

ハイリスク・ハイリターンという言葉がありますが、これはお金を大きく増やせる可能性がある反面、大きな損失を発生させてしまう可能性もある投資商品に当てはめられ、投資信託・株・FXなどがこれに該当します。

そしてローリスク・ローリターンは、投資した資金はあまり増やすことができないものの、その分、投資した資金が還ってこない可能性も低い投資商品に当てはめられ、預貯金・定額貯金・国際・地方債・MMF・MRFがそれに該当します。

つまり、ミドルリスク・ミドルリターンは、ハイリスク・ハイリターンとローリスク・ローリターンのミドル(中間)ほどの投資商品、ということなんですね。

なお、リスクとリターンは比例する関係にあり、リターンは収益、リスクはリターンの振れ幅の大きさのととを言います。決して、リスク=危険という意味ではありません。

不動産投資は、銀行預金と比較するとリスクとリターンが高いですが、株式投資などと比較するとリスクとリターンは低くなってしまいます。

ハイリスク・ハイリターンとローリスク・ローリターンの中間に位置しているのですから当然ですよね。ただミドルリスク・ミドルリターンというのは一般的に言われていることであって、投資の対象や、投資の方法によって多様性があるため、一概に言い切ることはできません。

場合によっては、ハイリスク・ハイリターンになることも、ローリスク・ローリターンになることもあり得る…というわけですね。

不動産は、賃貸料が下落したり、空き室が発生することで、予定していた通りの収入を得られなかったり、もしくは不動産の価格が下落したり、更には地震などの災害によって建物が倒壊してしまう…という危険性が少なからずありますが、原則的には、土地を所有している限り、その土地の価値がゼロになってしまう可能性は極めて低いと思われます。

もっとも、借り手・買い手がつかない不動産もありますので、そうなると租税公課などの保有コストが不動産の所有者にかかってきますので、留意する必要があります。

不動産を購入するまでの流れ

具体的に不動産投資の流れを簡単に説明すると、まずは資金計画を行います。不動産投資のために行わなければならないこととして、物件を探したり見たり…を思い浮かぶ方は多いかもしれませんが、それよりも先に行う必要があるのが資金計画を立てることです。賃貸アパートやマンションを購入するにしても、または建てるにしても、そのために必要な資金がなければどうすることもできませんよね。そのため、まずは、自分が一体どれくらいの不動産ならば購入することができるのか…を冷静に知っておくことが大切です。予算ですよね。予算を把握していれば、いざ不動産を購入しようとした際、資金が足りなくて困るということもありませんし、不動産を探すにしても、価格の面から絞り込むことができますよね。もちろん、不動産を現金一括で購入できる方は滅多にいないと思います。ローンを組んで購入する方がほとんどだと思いますので、金額が大きければ大きいほど、資金計画はしっかり立てておく必要があります。ただし、ローンを組んで不動産を購入する場合、融資が下りるのかどうかを最初から決定することができないため、ある程度は金額までは現金でなんとかできるようにして不動産投資をする必要があります。

資金計画を立て、資金を得られる目途が立った後は、不動産投資を行う対象物件を探します。探し方としては、不動産屋を訪れたり、インターネットを利用したり、新聞や広告、情報誌をチェックしたり…と様々です。あと、穴場というか、裁判所には競売物件の情報がありますので、そちらをチェックしてみるのも1つの方法だと思います。購入する物件に対して様々な条件があるかと思いますが、あまり条件にこだわりすぎてしまっても良い物件は見つからないことが多いので、まずは、収益を得やすい物件であること…を第一として考えて探すと良いのではないかな、と思います。また、物件を探す方法は幾つかあるものの、最も知識・情報・分析力があるのは不動産屋です。面倒に思うかもしれませんが、積極的に足を運ぶことをオススメしますよ。

候補となる物件が複数見つかったら、物件の外観・間取り・築年数…はもちろんですが、それ以外にも、周辺の様子や、近所に住んでいる方々の年齢層なども知っておくことが大切です。いわゆる分析ですね。周辺にもアパートやマンションがあるようであれば、だいたいどれくらいの賃貸料なのか…も知っておく必要がありますし、近くに学校や施設があるかどうかだけでもかなり変わってきます。同じ学校でも、小学校と高校ではまた違ってきますしね。築年数などで「あまり良い物件ではないかも」と思っていても、周辺を調べていくうちに意外とお値打ちというか掘り出し物の物件だったりもしますよ。

購入する物件が決まったら、購入の申込みを行います。不動産会社を利用する場合は、ここで購入申込書・買付照明書などの書類に記入・押印して、申込金を支払いますが、これはまだ正式な契約ではなく、物件を押さえるためのものですので注意してください。その後、正式な契約を行う前に、金融機関で住宅ローンの事前審査を受けておきます。ちなみに融資には、公的融資(住宅金融公庫など)・銀行などの民間融資・勤務先の社内融資の3種類があります。もし、購入を希望する物件が新築なのであれば、数日~1週間ほどで審査結果がわかるようです。

その後、ようやく正式な契約を行います。契約そのものはそれほど難しいわけではありませんが、ただ重要事項説明書という書類内容が専門的な部分が多く難しいので、専門知識を持っている方と一緒に契約したり、仲介業者を探して依頼することをオススメします。もちろん自分自身で勉強して知識を得ていっても良いですけどね。契約時に注意したいのは、手付けの解除期日・融資利用の特約…などの他、民法・宅建法などの法律も必要となってくるので、それらの知識も知っておかなければならないという天です。また、不動産を購入する時に必要な費用は、その不動産の代金だけではありません。他にも、仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税…なども必要となってきます。これらを簡単に説明すると、仲介手数料は、不動産を購入する際、その仲介業者として動いてくれる不動産会社へ支払う費用です。具体的な費用は、不動産購入価格によって異なってきます。印紙税は、不動産を売買契約書に貼り付ける収入印紙代として支払わなければなりません。大抵の場合、印紙税は1万円~数万円ですが、1億円を超える不動産を購入する場合、印紙税だけで数十万円単位の印紙税が必要となってきますので注意してください。登録免許税は、不動産の評価額に対し2%が不動産購入時にかかってきます。不動産取得税は、不動産の評価額に対し4%かかります。不動産を購入・取得後だいたい3ヶ月~6ヶ月後に書類が送られてきます。

続きはこちら

不動産投資のデメリット

メリットがあれば、当然少なからずデメリットも存在します。不動産投資のデメリットとして挙げられるのは、空き室のリスク・建物の老朽化・金利の上昇・資金流動化のリスク・不動産価値が下落した場合のリスク…などがあります。

空き室のリスクは、不動産投資を考えた時に最も多くの方が不安に思うことではないかな、と思います。

賃貸アパートや賃貸マンションを購入・投資する目的として、安定した収入を得るため…という理由が最も大きいと触れました。

それは確かにその通りなのですが、しかし安定した収入を得るためには、アパートやマンションに人が入居しなければ始まりません。

賃貸収入こそが不動産投資の主な収入源となるわけですから、入居者がいなければ元も子もないわけです。

理想は、常にアパート・マンションが満室であり、もし入居者が退室(賃貸契約を終了)したとしても、すぐに次の入居者が賃貸契約を行う…という状況ですが、実際には、アパート・マンションが満室になるという保証はありませんし、次から次へ入居者がすぐに見つかるという保証もありません。

自分が部屋を借りる場合のことを考えればわかりやすいですが、空き室をつくらないためには、立地条件・間取り・デザイン・防犯対策・賃貸料金・管理…等についてしっかり学び、工夫しなければなりません。

一応の対策としては、優良物件を購入したり、リフォームを行うなどして物件価値を上げる、家賃を安くする…などが挙げられ、確かに効果は高くなりますが、だからといってこれらの対策についても確実ではないんですよね。

不動産投資の専門家がいますので、そういった方々の意見をよく見聞きし、参考にしながら自分に合った物件を選ぶことも1つの対策ではありますが、もちろん、専門家による意見も100%確実ではありません。そういう意味でもリスクなんですね。

建物の老朽化は、アパートやマンションが経ってから年月が経てば経つほど、当然徐々に老朽化していきます。建物の老朽化を抑えたり、避けることはできませんよね。当然、老朽化した建物をそのまま放置しておいては、新たな入居者はなかなか決まりません。

そうなれば、空き室のリスクを抱えることになってしまいます。できるだけ、アパートやマンションなどの物件を最良の状態にし、それを維持することが必要となってきますので、長期修繕計画を検討しておく必要があります。

長期修繕計画とは、アパートやマンションの性能維持をしっかり行い、建物の老朽化を防ぐために10年~30年ほどの期間を対象に、物件の各箇所の鉄部等塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・配水管工事…等の大規模な修繕を、どの時期に、どれくらいの費用で行うか…の予定を立てる計画のことです。

修繕には費用が高い費用がかかりますから、最初から修繕に関して時期や費用を予定し、準備しておく…ということですね。

だいたい、新築後9年~10年になると、外壁塗装工事・屋上防水工事を実施する確率が高くなり、新築後15年以降には、給水管工事・排水管工事を実施する確率が高くなるのが一般的だと言われています(マンションの建築仕様・設備仕様により修繕する時期は異なってきます)

金利の上昇というのは、ローンを組んで不動産を購入した際、変動金利を選択すると、返済額が徐々に高くなっていくため、その分のリスクを背負うことになる…ということです。

返済期間を短く設定したり、少しずつでも繰上げ返済を行ったり、金利の固定期間を可能な限り長くする…といった対策が非常に有効となってきます。

ただ、金利が低い時期にローンを組んで不動産を購入した場合は、ローン金利が上がることで返済金額も増えることになるため、投資物件の予定利回りが減ってしまう可能性がありますので注意してください。

資金流動化のリスクとは、将来的に不動産が売れないかもしれない…というリスクのことです。

不動産の立地条件が良かったり、利回りが良いものであれば、流動化しやすい物件となりますので、出来る限り、そういった不動産を購入するようにすることで、リスクを軽減することができるかもしれません。

立地条件などは後で改善することはできませんからね。

不動産価値が下落した場合のリスクとは、不動産の価値というのは変動しますから、自分が不動産に投資した時よりも不動産価格が下がってしまえば、当然損失をかかえることになります。これを不動産価格の下落リスク…と呼ぶんですね。

この不動産価格の下落リスクを回避するためには、値下がりリスクに強い物件を所有・確保したり、リフォームを行って建物の老朽化を抑える…といった運営管理が重要となってくるのです。

もちろん、こういったことは、素人ではわからないことも多いので、不動産投資の専門家へ相談し、アドバイスを受けながら進めていくことが最も賢明であり、セオリーでもあります。

続きはこちら

不動産投資のメリット

不動産投資を行うことで得られるメリットには、安定した収入・私的年金としての手段・生命保険の手段・所得税/節税効果対策・相続対策・インフレ対策…などが挙げられます。

安定した収入というのは、賃貸アパートや賃貸マンションを所有した場合、家賃が毎月収入として入ってきます。

もちろん、入居者がいなければ家賃を得ることができないので、そのための様々な努力や工夫、対策などが必要とはなってきますが、入居者を維持することができれば、本業とは別の安定した収入を得ることができます。

やはり、不動産投資をする理由として1番多く挙げられる理由は、この安定した収入ではないでしょうか。家賃による収入ならば、女性や高齢者でも収入源を確保することができますしね。

私的年金というのは、民間企業や民間団体が行っている企業年金・団体年金の他、個人が任意で加入している年金の総称を指します。生命保険会社などにも、個人年金や財形年金などの年金関連の商品がありますが、これも私的年金の1つですね。公的年金(国民年金・厚生年金・共済年金)と貯蓄だけでは、老後生活が不安な方も多いかと思います。

現在、一般的なサラリーマンの定年は60歳ですが、60歳に退職したとしても、その後の生活はかなり長いですよね。平均寿命が長くなり、いつまでも健康で過ごせることは良いことなのですが、しかし60歳で退職して以降の生活費はかなり不安を感じてしまうかと思います。

もちろん、現在は60歳で一旦は退職しても、嘱託扱いなどでそのまま仕事を続けたり、退職後に別の仕事に就いたりする方も多いですが、不動産投資を行っているのであれば、公的年金と貯蓄に加えて、家賃収入を得ることが可能となります。

人それぞれの状況によっても異なりますが、定年退職する前に住宅ローンなどのローンが完済していたり、退職金でローンの残債を全て返すことができているのであれば、公的年金+家賃収入だけで普通に余裕ある生活を送れるのではないかな、と思います(不動産投資の規模にもよりますが)

不動産投資を行っていれば、毎月、必要経費が出てきますが、それでも、家賃収入から必要経費を差し引いた金額分は全て収入となるわけですし、定年後も無理に職を探さなくても良いんですよね。

生命保険の手段というのは、投資用のマンションをローンで購入した場合、団体信用生命保険へ加入しなければなりません。住宅ローンを組んだ際にも、ほとんどの場合にこの団体信用生命保険へ加入するのですが、この団体信用生命保険というのは、あまりにローン額が高額であり、かつ長期に渡る返済であるため、万が一、ローンの返済中に本人が死亡してしまったり、病気などが原因で高度障害となってしまった場合に、本人に代って生命保険会社が、ローンの残債を全て支払ってくれる…という保険なんですね。

仮に、団体信用生命保険に加入せずにローンを組んだ場合、もしローン返済中に死亡してしまったら、残された家族がローン残債を返済しなければならなくなります。ローンを組む際に利用する各金融機関が、その金融機関で取り扱っているローン利用者分の保険をまとめて生命保険会社に申込むことになるので、その分、掛け金も安く済みますし、通常の生命保険のように、保険加入時の年齢に応じて保険料が異なる…ということもありません。そしてこの団体信用生命保険は、投資用の不動産をローンで購入した場合にも加入することができるため、万が一のことがあっても、ローンの残債は保険から支払われることになりますから残された家族に大きな負担がかかることはありませんし、もちろん、購入したその投資用の不動産は残りますから、家族には毎月の家賃を収入として得ることができるのです。

保険内容としては、生命保険と団体信用生命保険は違いますから、生命保険の代わりになるとまでは言いませんが、それに近い安心材料になると思います。

所得税/節税効果対策は、これも不動産投資の理由としてよく見聞きすることですよね。

当たり前のことですが、不動産投資によって得た収入には税金がかかってきます。しかし申告をする際に、建物の減価償却費・ローン金利・固定資産税・都市計画税…等の必要経費が認められ、その必要経費を家賃収入から差し引き、更に赤字分を損益通算として給与所得・事業税などの他の所得から差し引くと、所得税や住民税を節税することが可能となるのです。

簿記の経験のある方はご存知かと思いますが、建物の減価償却というのも、実際に支払うというのではなく、帳簿上での計上ですしね。

相続対策ですが、購入した投資用の不動産というのは、時価で評価されるようになっています。だいたいの計算では、建物部分は取得価格の50%、土地部分は時価の80%の評価となっているのですが、賃貸中というのは、それに土地・建物それぞれ2割~3割減の評価を受けられるようになっているのですね。

インフレいうのは、インフレーションの略で、経済学において、サービスや物の価値レベル…つまり物価が、ある期間で持続的に上昇する経済現象のことを指します。物価が上がり、通貨価値が下がる…という状況が継続的に続く状態をインフレと呼ぶんですね。

インフレには、景気に左右されて陥るものと、通貨の供給量に左右されて陥るものの2種類があるのですが、いずれにしても市場の需要と供給のバランスが乱れることから起こります。

自由市場では、物の値段というのは、その物を欲しいと求める需要と、その物をどれくらいの分量で提供できるか…の供給のバランスによって決定します。

物があるAという商品である場合、Aをつくったメーカーは、開発費・原材料費・人件費・広告費…の分も含めて希望の価格を設定します。

もし、需要と供給のバランスが保たれていれば、その価格で販売することができますが、もし、需要が多いと、Aの製造が間に合わなくなり、なかなか容易に手に入らなくなってきます。そうなると稀少価値が出てきて、価格も徐々に上がっていきますよね?

この状態が極端に続いたもの…それがインフレなのです(逆に、Aを求める人間が少ない…つまり需要が少なくなると、メーカー側はどうしてもAを売りたいわけですから、徐々に価格を下げて販売するようになります。そして、この状態が極端に続くことをデフレ=デフレーションといいます)

このインフレと不動産投資がどういった関係があるのか?というと、インフレになった場合、物価が上昇に伴って預貯金などの貨幣価値が下がってしまい、投資物件の投資価値・賃貸料の上昇が予測されます。例えば、坪単価が100万円の土地を100坪所有したとします。この土地の評価額は1億円です。それと、1億円を現金で所有している場合…とを比べた際、この時点では2つに特に差はありません。

実際には、税金や利回りも関係してきますがそれは除いて考えます(地代による収入や預金した際に得られる利息なども無視します)世の中には、昨年と比較して今年がどれくらいインフレになったかを表す数値としてインフレ率というものがあります。昨年と変わらなければインフレ率は0%、昨年よりも物価が3%上昇すればインフレ率は3%になるというわけですね。このインフレ率が1年ごとに3%ずつ上昇していったとすると、10年後には1億円の土地の評価額はおよそ1億3,500円となり、3,500億円分がプラスになります。一方、現金の場合は、物価が上昇しても1億円は1億円のままですよね。

ここで3,500万円の差が生じるわけです。ですから、インフレの状態の時は、不動産や金といった現物資産で資産を所有しておくと、資産の目減り(物の実質的な価値が低下すること)を抑えることが可能になる…ということなのです。(ただ、現物資産の価値を円で表した場合、10年でおよそ1.35倍になったとしても、商品などの値段も同じように1.35倍になっていますので、実質的な資産価値に変化はありません。ただ単に、目減りしない…ということです)

続きはこちら

このページの上へ